（質問）売主の住宅診断は信用できるか？
購入を希望する中古住宅が見つかり、不動産仲介業者に住宅診断（ホームインスペクション）を依頼したいと伝えたところ、先に売主が住宅診断を入れているので大丈夫だと言って、その診断結果の記載された書面を見せてくれました。
診断結果は３～４枚程度の簡単な書面ですが、異常なしという結果になっています。これを信用して購入するべきでしょうか。または、買主側でも住宅診断（ホームインスペクション）を依頼するべきでしょうか。
（回答）買主が本当に安心できるかどうか
中古住宅の買主が住宅診断を利用しようとしたとき、今回の質問と同様に「売主が既に住宅診断しているので大丈夫ですよ」と不動産仲介業者から聞かされるケースは増えていくでしょう。売主は、良い条件で売却するために売却に際して住宅診断を利用し、その診断結果を販促資料に使うことがあります。
この診断結果が、本当に信頼できるものであれば、買主は費用負担せずに購入判断に活用することができるわけですから、嬉しいことですね。しかし、売主と買主とでは立場が異なり、利害が対立する関係にありますから、本当に信用してよいのか迷う人が多いのはうなずけます。
基本的には買主が購入判断の参考にするために行うものですから、ほとんどの住宅診断は買主が依頼しています。買主自らが住宅診断業者を探して依頼し、自分で診断料金を支払っているわけです。それだけに、売主が先に診断していたとなりますと警戒したい気持ちも理解できます。
２０１８年４月の改正された宅建業法の施行により売主依頼は増える
売主が先に住宅診断を利用するのは、売るときに有利になるからという理由が大きいですが、法改正も影響しています。宅地建物取引業法が改正され、不動産仲介業者が買主に対して住宅診断について説明して利用するかどうか確認することになりました。そして、これは買主にだけではなく売主に対しても説明・確認するのです。
この改正が２０１８年４月から施行されますが、施行に先だって既に売主に住宅診断のことを案内する不動産仲介業者もあるため、売主の利用も増えてきています。今後はさらに増えていくことになるでしょう。
売主が依頼する背景がわかったところで、買主が安心できるわけでもありません。買主が、売主の実施した住宅診断の結果を信用してよいかどうか判断するためのポイントは２つですが、それを順に説明します。
ポイント（１）報告書の記述が詳細なものか
最大のポイントは診断結果をまとめた報告書の質・量です。売るためのツールとして利用する目的ではあるものの、あまり費用をかけたくないという売主は多いです。それだけに、格安業者に依頼して簡単な報告書を作成してもらっているケースが目立ちます。
格安業者では、細かな点まで診断していないことが多く、必要最低限度に留めた診断が多いです。国交省から運用基準が出ているのでその基準（最低ライン）を満たすだけの調査をしているようです。
しかし、これでは基準になる項目についての診断結果が得られず、買主にとって最も必要な情報とは言えません。
また、簡易な報告書（レポート）を作成しているのみで詳細がわからないものも多いです。買主が購入する上で参考にするためには、仮に建物面積９０平米、３LDKの住宅として、３０ペー以上の報告書が欲しいものです。提示された報告書が５ページ程度以下のものであるならば問題外ですね。
ポイント（２）住宅診断会社が不動産会社・業界の関連企業でないか
もう１つの大事なポイントは、診断した会社と不動産会社や不動産業界との関係です。要するに癒着や第三者性の確認ということです。不動産会社や業界とつながりの深い住宅診断業者が増えつつありますが、これらの業者が実施する住宅診断の全てが怪しいというわけではありません。
しかし、関係があるということはどうしても手心を加えてしまう可能性があるということです。それほど強い悪意がなくとも、人のやることですから、気持ちの問題が生じてしまうことはあるでしょう。
その業者のホームページで出資元（株主構成）を確認するなどして、調べてみましょう。不動産業界団体との提携関係が強い場合も要警戒ですね。
ポイント（３）報告されない劣化があることを知っておく
売主が実施している住宅診断では、実際には存在する建物の問題が報告書に記載されていないことが非常に多いことを買主は知っておかなければなりません。
たとえば、断熱材を交換すべき状態でも（そもそも断熱材が無くても）依頼者へ報告されることはありません。また、基礎のひび割れの巾が0.5ｍｍ未満であれば報告されません。ほかにも、バルコニー床や排水溝の勾配が不足していても、地面や犬走りが激しく沈下していても、全て報告されないことばかりです。
これらは、住宅の省エネ性能・暮らしの快適性、構造躯体の耐久性（長持ちするか）、漏水リスク、地盤沈下リスクなどと関係がある重要なことばかりですが、売主が依頼している住宅診断では報告書にあがってこないばかりか、劣化事象がないという表現になり、それを見た買主が「この住宅は大丈夫」と誤解しやすい流れができています。
ちなみに、不動産会社が買主に斡旋しようとする住宅診断業者による診断もこれと同じなので、買主はその流れにのせられると大変危険です。いずれも、不動産会社が売るためによい仕組みを作りあげた結果です。
買主は住宅診断の現場に立ち会うべき
売主が既に住宅診断（ホームインスペクション）をしていた物件で、買主にとって最大の問題は診断の現場に立会えないことです。実は、不動産会社や業界との結びつきよりも、この問題の方が大きいです。
専門家が住宅診断で建物のどこを見てどういった理由でどのような判断をしているか、現場に立ち会っていないと非常にわかりづらいです。レポートだけ見て理解しろということに無理があるのです。
そして、診断に立会うことで聞きたいこと、相談したいことが出てくるのですが、事前に診断していたとなればそういった質問・相談をすることができません。そもそも質問したいことすら、出てこないかもしれません。
最後の判断は、買主がその結果を本当に信用できるか、安心できるかという点ですが、住宅診断の利用目的は、購入判断に役立てること、そして買った後に優先的に補修すべき点を知ることにありますから、そのためには買主が自ら住宅診断業者を探して依頼することを最もオススメします。
