どうもこんにちは、ザク男爵でございます。
中古住宅を探しているとき、不動産会社から任意売却・競売物件の中古住宅を紹介されたことはありませんか？
任意売却・競売物件を購入するとき、事前にホームインスペクション（住宅診断）を受けて、家の状態を診断することをおすすめします。
なぜなら任意売却・競売物件はほかの中古住宅に比べ、
・家の状態がよくない。メンテナンスされてない。
・瑕疵担保責任が免責されている。
・見えない部分に不具合がある。
という特徴があり、ほかの中古住宅とはちがうからです。
ですので、もしホームインスペクションを受けないで購入してしまうと、買ってから重大な不具合に気がつくことに。
しかも瑕疵担保責任もないので、すべて自分で対処するしかなく、泣き寝入りしてしまいます。
任意住宅・競売物件を買ってしまったばかりに、人生が詰んでしまうかもしれません。
だからこそ、任意売却・競売物件を購入するときは、事前にホームインスペクション（住宅診断）を受けて、家の状態を客観的に調べることが大切です。
この記事では、任意売却・競売物件を購入時にホームインスペクションを受けるべき理由をご説明いたします。
任意売却・競売物件は、ほかの中古住宅とちがいます。実態を知らずに契約する前に、どうぞ最後まで記事をお読みくださいませ。
任意売却とは？
「任意売却」という言葉を聞くことは多いですが、では任意売却とはどんな意味でしょうか？
この質問に正確に答えられる方は、少ないかと存じます。
任意売却とはマイホームを売却する方法の1つで、住宅ローンなどの支払いを滞納してしまったときに、所有者が銀行などの債権者からマイホームの売却を迫られて売却することです。
債権者から迫られたとはいえ、あくまで任意で売却するのが任意売却であるのに対して、マイホームが差し押さえられたとき、持ち主の意志とは関係なく、強制的に売却されるのが「競売」です。
競売はオークション方式であり、
・売却価格が低くなり、競売された後でも住宅ローン残高が残ることが多くなりがち。
・いくらで売れるか分からないので、不安。
・現金化されるまでの期間が長い。
などのデメリットがあります。これは債権者によっても所有者にとってもデメリットです。
そのため競売で売らないで、不動産会社を通じてほかの中古住宅と同じように売却されることがあります。
これが任意売却です。任意売却することで、
・競売よりも高く売れる。
・いくらで売るか、決められる。
・売主のタイミングが考慮される。
などのメリットがあるので、競売ではなく任意売却を選ぶ方が多いのです。
競売物件とは？
競売物件も、任意売却と同様に住宅ローン返済が難しくなり、マイホームを差し押さえられた物件です。
しかし任意売却とちがい、売主の意志と関係なくオークション方式でマイホームが売却され、強制的に住宅ローンなどの借金（債務）の返済に充てられます。
競売される背景として、
・売主（債務者）が意地になってしまった。
・銀行との話し合いがまとまらなかった。
・売主の希望が高すぎて、任意売却では売れなかった。
などがあります。
マイホームが競売されると、相場よりも安く買われることもあるので、売主にとっても銀行などの債権者にとっても不利な売却方法です。
ちなみに、中古住宅を購入するときに見かける競売物件の多くは、不動産会社が取得して、普通の中古住宅と同じように販売されています。
任意売却物件は、同じように不動産会社が取得して再販しているか、住宅ローンなどを支払えない売主が売却している（まさに任意売却中）のものもあります。
任意売却・競売物件の中古住宅にホームインスペクションが必要な3つの理由。
任意売却・競売物件の中古住宅を購入するときに、ホームインスペクションを受けるべき理由は3つあります。
1・売主（所有者）に経済的余裕がなく、建物のメンテナンスがされていないから。
2・売主（所有者）に経済的余裕がなく、瑕疵担保責任が免責されているから。
3・表面的にリフォームをしても、床下・屋根裏など見えない部分は補修が必要だから。
そもそも論として、任意売却・競売物件は、
「前の持ち主は住宅ローンが払えないほど、経済的に困っていた」
※事業資金の融資を払えなかった場合などもある。
という状況だったことを忘れてはいけません。
住宅ローンが払えないほどお金がなかったので、家のメンテナンスがされていない場合が多く、見えない部分で劣化しているケースが多くあります。（もちろん、目に見えて家が荒れている物件もあります。）
そのため任意売却・競売物件を購入するときは、事前にホームインスペクション（住宅診断）を受けて、家の状態を客観的に調べるべきなのです。
1・売主（所有者）に経済的なゆとりがなく、建物のメンテナンスをしていないことが多いため。
任意売却・競売物件では、売主に経済的なゆとりがなく、建物のメンテナンスをしていないことが多いです。
そのため経年による劣化がひどく、家が荒れていることもあります。
物件を内覧したときにパッと目に見える部分（壁紙の破れ・建具の不具合・畳の劣化など）ならまだしも、見えない部分でも不具合があるので注意が必要です。
・床下の防蟻処理がされていない。
・床下がカビ・シロアリ被害がある。
・天井に雨漏りがある。
・内部結露により、壁が腐っている。
・キッチンからの水漏れ。
一軒家を維持するには、定期的なメンテナンス（屋根・外壁の再塗装、配管の交換など）が必要です。
しかしマイホームのメンテナンスは、お金がないとできません。
任意売却・競売物件では、そもそも住宅ローンすら払えない状態だったので、適切なメンテナンスしていた可能性は低いでしょう。
目に見えない部分で、深刻な不具合があるかもしれません。
だからこそ、購入前にホームインスペクションを受けるべきでございます。
事前にホームインスペクションを受けることで、見えない家の劣化を診断することができます。
2・売主にゆとりがないため、瑕疵担保責任が免責になっていることが多いため。
任意売却・競売物件では、基本的に瑕疵担保責任がつきません。
瑕疵担保責任とは、家に関する重大な欠陥（白アリ被害・雨漏り・基礎の不具合など）があったときに補修費用を売主が負担することです。
任意売却・競売物件の売主は、そもそも補修費用を支払うほどの経済力がないと判断されているので、瑕疵担保責任は免責になってしまいます。
また仮に瑕疵担保責任つきで物件を買ったとしても、売主には保証能力がありません。これは事実上、瑕疵担保責任がないのと同じです。
購入後に重大な欠陥を見つけて売主に責任を追及したところで、費用を負担できる余裕などありません。
買ってから重大な欠陥を見つけたとしても、自費で直すか、泣き寝入りするか、どちらかです。
任意売却・競売物件を買ってしまったがために人生が詰んでしまうのは、とてももったいないこと。
必ず事前にホームインスペクションを受けて、「買っても大丈夫な物件か？」を見極めましょう。
3・不動産会社が表面的なリフォームできれいに見せているだけということが多い。
任意売却・競売物件で注意すべきなのが、リフォーム済み物件です。
リフォーム済み物件は不動産会社によってリフォームがされ、室内はとてもきれいに仕上がっています。
しかし不動産会社によるリフォームは表面的なものが多く、見えない部分に重大な欠陥が隠れています。ご注意くださいませ。不動産会社は表面的なリフォームさえすれば売りやすいことを知っているのです。
任意売却・競売物件は、住宅ローンが払えないほどお金がなかった状況で、物件が適切にメンテナンスされたとは考えにくいです。
そのためリフォームをするならば、室内の内装ではなく、目に見えない構造を補修すべきです。
不動産会社によるリフォームは表面的なものが多いので、床下や屋根裏がリフォーム（補修）されることはありません。
ですので、購入前にホームインスペクションを受けて、床下・屋根裏をしっかり調査することが大切です。
・床下の劣化状況：カビ、シロアリ被害の有無、土台の腐食、基礎の割れ。
・屋根裏の劣化状況：雨漏りの形跡、カビの有無、梁の腐食。
表面的な室内の仕上がりに惑わされることなく、家の内部構造をホームインスペクションで診断するべきでしょう。
まとめ：任意売却・競売物件ほど、事前のホームインスペクションを。
任意売却・競売物件を購入前にホームインスペクションを受けるべき理由は、3つあります。
1・売主（所有者）に経済的余裕がなく、建物のメンテナンスがされていないから。
2・売主（所有者）に経済的余裕がなく、瑕疵担保責任が免責されているから。
3・表面的にリフォームをしても、床下・屋根裏など見えない部分は補修が必要だから。
任意売却・競売物件は、ほかの中古住宅とはちがうので注意が必要です。
任意売却・競売物件は、瑕疵担保責任が事実上ありません。
ですので買ってから重大な欠陥に気がついても遅いのです。
「ヤバイ、人生詰んだ・・・。」
任意売却・競売物件の中には「買ってはいけない物件」も混ざっています。
うっかり「買ってはいけない物件」を買って人生が詰んでしまう前に、ぜひホームインスペクションをご活用くださいませ。
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