どうもこんにちは、ザク男爵でございます。
建売住宅を購入する前に、第三者によってチェックする「住宅診断」を受けるのは、とても大切なことです。
しかし住宅診断を受けることを伝えると、これをよく思わない不動産会社もいます。
なぜなら住宅診断を受けて、「もし欠陥が見つかってしまったら、建売住宅が売れなくなってしまう・・・」と心配しているからです。
そのため、住宅診断を受けないように誘導する場合があります。
「うちの検査を疑うのですか・・・？」
営業マンにそう言われると、これまでの信頼関係が悪化しかねません。
営業マンとの関係がギクシャクすることを避けるため、住宅診断を見送るケースもありますが、これはもったいないことです。
そこでこの記事では、
・不動産会社の住宅診断への本音。
・不動産会社の住宅診断に対する間違った認識。
について、解説させて頂きます。
不動産会社から見た住宅診断の本音を知ることで、住宅診断の必要性を再認識してみましょう。
不動産会社の住宅診断への本音
第三者によって住宅の欠陥をチェックする住宅診断は、不動産会社から見れば心穏やかなものではありません。
自分の商品（物件）を第三者がチェックして、「ここに欠陥がありますよ！」と指摘するものですから、よく思わないのは当然です。
そのため不動産会社によっては、住宅診断に対して次の本音を抱えています。
「住宅診断を受けた結果、もし欠陥が見つかったら、物件が売れなくなるかもしれない・・・。」
本来であれば不動産会社は、欠陥のない建売住宅を販売し、買った人の幸せなマイホームライフを応援する立場でなくてはいけません。
ですが現実には、「買う人の利益より、自社の利益」、つまり、物件が売れることを優先している不動産会社もいるのです。
もしも住宅診断で重大な欠陥が見つかったら、その物件は売れない可能性があります。
重大な欠陥がある家は、いくら値引きされても欲しくありません。
「住宅診断を受けようと思ってます」と切り出したときの不動産会社の営業マンの本音は、
「売れなくなるじゃん！」
で、ございます。買う側との間に大きな溝を感じますね。
住宅診断を受けた結果、1つの物件が売れないだけなら、損害（？）も限定的です。
しかし「あの不動産会社（ハウスメーカー）は、欠陥のある家を売ろうとした」と悪評が立ってしまうと、売れるはずだった物件も売れなくなってしまいます。
俗にいう、「ブランド（看板）が傷ついてしまう」、でございます。
これはどの不動産会社（ハウスメーカー）も、もっとも嫌うことです。
購入者に不具合を指摘されるのは、いわば素人に指摘されていることなので、「とは言っても、素人の指摘だから・・・」と言い訳できる面もあります。
ですがその道の専門家が住宅診断で指摘した不具合は、言い逃れする術がありません。
住宅診断を受けることは、購入者にとっては大きな安心になりますが、不動産会社にとっては悩ましい不安要素になってしまいます。
住宅診断で第三者によって改めて検査することは、つまり不動産会社（ハウスメーカー）の自主検査の結果が疑われていることでもあります。
「いやいや、それは考えすぎだよ！疑ってはないよ！！」
と、おっしゃる優しい購入者様もいらっしゃるとは思いますが、本当に100％信頼しているなら、住宅診断なぞ受けませんよね。
心のどこかで「本当に大丈夫？」と思っているから、第三者にチェックしてもらうのです。
もちろん、住宅診断はまったく後ろめたいことではありません。
しかし不動産会社の営業マンにとっては、
「自社検査を信じてもらえなかったのか・・・」
「自分のことを信じてもらえなかったのか・・・」
とガッカリする結果になってしまいます。
いや、そういう意味ではないのですけどね。
住宅診断を受けるタイミングは、大きくわけて2つあります。
・契約前に住宅診断を受ける。
・契約後に住宅診断を受ける。
購入者にとって、住宅診断を受けるべきタイミングは「契約前」です。
なぜなら重大な欠陥があった場合、契約せずに済むからです。
しかし不動産会社にとって契約前の住宅診断は、できればやめて欲しいのが本音です。
住宅は月に何件も売れませんし、営業マンの給料は歩合制なので「売れる・売れない」は死活問題です。
もしも契約前の住宅診断で重大な欠陥が見つかり、購入が見送られてしまったら・・・。いったい誰が営業マンの給料を補填してくれるのでしょうか？
そのため不動産会社によっては、
「住宅診断は、契約してから引き渡し前に受けて下さい」
と、取り合えず契約を求める会社もいるようです。
不動産会社の住宅診断に対する誤解
住宅診断に対しる不動産会社の本音が買う人と違ってしまうのは、住宅診断についての誤解が原因でもあります。
営業マンの認識不足がほとんどですが、なかには事実を知りながら「わざと隠している」悪質なケースもあるので、注意が必要です。
住宅診断に対してネガティブなイメージをもってしまうのは、
「瑕疵保険があるから大丈夫」
との認識が営業マンにあるからです。
瑕疵保険とは、「住宅の構造部に欠陥があった場合の10年保証に保険が付いている」、というものです。
そのため、「欠陥住宅を買ったとしても、安心ですよ」、というのが営業マンの認識です。
たしかに瑕疵保険があれば、欠陥住宅を買っても保証が受けられます。
「保証が受けられるなら安心・・・」とも思いますが、いいえ、問題の本質は違うのですよ。
・欠陥として認められるまで時間がかかる。やり取りが大変。
・欠陥として認めてもらえないかもしれない。
・欠陥住宅で生活するストレス（傾いた床、強度不足の構造など）
・念願のマイホームの夢を壊された失望感。
つまり大切なのは、「なにかあったときに保証する」のではなく、「欠陥のない家を買うこと」なのです。そのための住宅診断なのですよね。
ですので不動産会社の営業マンが言う、
「瑕疵保険があるから安心ですよ（だから住宅診断は受けなくていいですよ）」
は、半分正解ですが、半分は間違いなのです。
瑕疵保険があっても、住宅診断は受けるべき理由があります。
最近の建売住宅の多くは、住宅性能評価に対応しています。
住宅性能評価とは、その住宅の性能を第三者によって客観的に評価したものです。
例えば、
・耐震等級
・耐火等級
・劣化対策等級
・ホルムアルデヒド発散等級
など、10項目によって住宅の性能を評価します。そのため、
「この建売住宅は、住宅性能表示制度に対応しているから大丈夫！耐震性能も最高ランクだよ！」
という認識につながるのです。
ですがこの認識も完全に正しいワケではありません。
なぜなら住宅性能表示制度で行われる検査は、簡易的なものが多いからです。
簡易的な検査では、内部にある不具合のすべてを見抜くには不十分だったりします。
不動産会社の営業マンには、この事実を知らない人も多く、「うちの建売住宅は大丈夫（だから住宅診断は必要ありません）」につながってしまいます。
営業マンの認識不足から、「住宅診断を受けなくても大丈夫ですよ」と説明してしまうケースがほとんどです。
しかしなかには「簡易的な検査しかやってなく、不十分な内容である事実」を知りながら、わざと隠す悪質なケースもあります。
不十分であることを知りながら、住宅診断を受けさせないように誘導するのは、かなりタチの悪い会社（営業マン）でございます。
あまりにも露骨な対応であれば、不動産会社そのものの検討が必要でしょう。
まとめ：不動産会社とは、認識に違いがある。
ますます需要が高まる住宅診断では、購入者と不動産会社との間で認識の違いがあります。
そのため不動産会社によっては、次のような本音を抱えています。
・欠陥が見つかったら、売れなくなるかもしれない。
・専門家に欠陥を指摘されたら、ブランドが傷つきそう。
・自社検査、自分のことが疑われているようでイヤだ。
・できれば、契約後に住宅診断を受けて欲しい。
そのため住宅診断を受けないように誘導したり、取り合えず契約をさせようとする不動産会社もいるのも事実です。
住宅診断を受けるときは、不動産会社との認識の違いを知り、しかるべきタイミング（契約前）に受けることが大切ですよ。
ぜひ住宅診断をご活用くださいませ。